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miércoles, 9 de febrero de 2011

“Los impuestos injustos son el enemigo mas formidable de los bienes raíces.” ( Alexander Taylor.1910).





Nota: el porcentaje indica un IMPUESTO EFECTIVO SOBRE INGRESOS POR ALQUILERES no el IMPUESTO SOBRE LA RENTA que en El Salvador es 25%. Esto significa que si en
El Salvador compro una casa para alquilar, de cada $100 dolares que recibo de mi inquilino, mas o menos $22.36 dolares los tengo que pagar de impuestos, osea que solo recibo $77.64 dolares. Si compro una casa en Mexico y la alquilo, solo tengo que pagar $3.36 dolares de impuestos, y me quedan $96.64. En donde es mejor comprar una casa?En El Salvador o en Mexico?


EL IMPUESTO EFECTIVO SOBRE LOS INGRESOS POR ALQUILERES ES ALTO


Haciendo un analisis sobre el impuesto efectivo sobre los ingresos generados en forma de alquileres (Ej: compro una casa y la alquilo), podemos observar que otros países tienen impuestos sobre inmuebles que producen impuestos efectivos sobre las rentas mucho mas bajos que El Salvador. Si se saca un promedio de este impuesto sobre los ingresos por alquileres que produce un apartamento o una propiedad (Ej: $1500 dolares por mes), y la propiedad es del esposo y esposa en conjunto, los propietarios son extranjeros y no-residentes, no tienen otros ingresos a nivel local, no tienen una hipoteca, y se calcula una deducción de la depreciación, y algunos costos que el dueño del inmueble paga como honorarios por administración de propiedad, seguros, comisiones para corredores, impuestos, etc: vemos que El Salvador tiene una tasa impositiva sumamente alta, y eso desmotiva tanto a inversionistas como a potenciales hermanos salvadoreños y extranjeros que quieran retirarse en nuestro pais.

Como actores del mercado inmobiliario uno de nuestros objetivos es que los propietarios de bienes inmuebles tengan impuestos justos y que se preserven los beneficios economicos de ser dueño de una casa.

jueves, 5 de junio de 2008

EXENCIONES DE IMPUESTOS PARA LOS JUBILADOS


Uno de los temas que mas me fascinan y en los que mas quisiera trabajar es en ayudarle a los viejitos de El Salvador. Debido a que estamos en el campo inmobiliario, creo que el objetivo de este blog puede compaginarse con ese deseo personal. En El Salvador, los ancianos no tienen un beneficio relevante en cuanto a la compra de inmuebles. Por el contrario, cuando una persona llega por ahi por los 60 años, ya no es sujeta de credito o de seguros y tiene que buscar quien le apoye para comprar algo al credito. Segun un articulo publicado en El Diario de Hoy el Martes 18 de Septiembre de 2007, el Gobierno de El Salvador estaba evaluando la creacion de una ley de incentivos para los jubilados,

http://www.elsalvador.com/mwedh/nota/nota_completa.asp?idCat=6374&idArt=1709622



El gobierno salvadoreño planea convertir al país en un destino de inversiones y del turismo de jubilados, para lo cual se proponia crear una ley de incentivos dirigida específicamente a este sector.Ana Vilma de Escobar andaba involucrada en este tema. Se estima que en los próximos 20 años se jubilarán más de 70 millones de personas en países desarrollados, principalmente en Estados Unidos. Ellos son el grupo conocido como los "baby boomers", porque fueron parte de un aumento de los nacimientos registrado en años posteriores a la Segunda Guerra Mundial.

Países como México, Panamá y Costa Rica se han convertido en destino de inversiones de estos retirados, quienes atraídos por el clima tropical y los precios comparativamente inferiores a los de Estados Unidos, han comprado viviendas en la región.

De Escobar dijo que en Panamá y Costa Rica los precios de los bienes raíces en proyectos para jubilados han subido considerablemente, lo que se convierte en una oportunidad para El Salvador.La Vicepresidenta dijo que un primer paso para atraer turistas e inversionistas jubilados es la preparación de un proyecto de Ley de Migración.

(El proyecto) está bien avanzado y ha contemplado las diferentes categorías de visa que se necesita para agilizar el tema de ingreso al país", dijo de Escobar.

Según el director general de Migración, Rafael Álvarez, el proyecto define claramente categorías de visas para "inversionistas" y "hombres de negocios", dos conceptos que ni siquiera existen en las leyes actuales.

Álvarez añadió que actualmente las visas que se otorgan a inversionistas se basan en una interpretación de la ley, que permite autorizarles estadía hasta por un año. Con la nueva normativa, en cambio, podrán obtener visa hasta por dos años prorrogables, y hacerlo de manera más expedita, sin tanta burocracia, dijo Álvarez.

La Vicepresidenta añadió, por su parte, que otro aspecto importante es la validación de servicios médicos que puedan ser cubiertos por seguros adquiridos en el exterior. Para ello, se requiere que haya en el país clínicas y hospitales acreditados por entidades extranjeras.

El tema es clave, puesto que se trata de una población en condiciones de salud más vulnerables. De Escobar dijo que este punto ya fue planteado al Gobierno de Estados Unidos, y que el gobierno salvadoreño hará gestiones para avanzar en ese sentido.


Lo anterior nos coloca en un contexto en el cual se podria buscar beneficios para los adultos a nivel local, pasar a revision todas las leyes que afectan las compras de inmuebles por parte de los adultos, y tambien aprovechar para que hayan compras por parte de adultos de otros paises. Esto podria tener un efecto de subida de precios y provocar el mismo efecto de las remesas en los bienes raices. Los que no recibimos remesas estamos comprando productos y servicios como si tambien recibieramos remesas y los precios de las cosas se fijan en base a la demanda local y la demanda se aumenta por los dineros que vienen de afuera. Esto quiere decir que si se producen mas casas porque aumenta la demanda debido a las remesas,los precios suben independientemente de si los locales que no reciben remesa pueden o no pagarlos y los precios de las casas no son diferenciados, lo mismo para el que es local y recibe remesa y para el que es local y no recibe remesa. Los extranjeros que vengan de otros paises tambien podrian provocar ese efecto.


Los impuestos injustos son de las cosas mas importantes de nuestra industria. Asegurarse que existan impuestos justos para los propietarios de inmuebles y preservar los beneficios ecnomicos de ser dueño de una vivienda debe ser uno de los objetivos de este blog y debemos cabildear y recoger fondos para politicos que ayuden en nuestros esfuerzos de cabildeo por leyes justas referentes a la propiedad.

Los impuestos recogidos por los dueños de propiedades cuando estos las alquilan, deberia ser uno de los temas mas grandes de este blog. La deduccion de impuestos por los intereses que se pagan en las cuotas de los creditos deberia ser otro tema a revision. Hay que revisar si existen y que no existan impuestos para cuando alguien compra un casa y la revende rapidamente ya que esto desmotiva a quien quiere comprar una casa para revenderla rapidamente por una ganancia. Diferir el impuesto de ganancia de capital por la venta de una casa si una casa de igual o mas valor es comprado en el termino de un año deberia ser otro tema a revision.
Tambien deberia de haber una diferenciacion de impuestos para los soleros y los casados en cuanto a deducciones de ganancia de capital.


No se sabe quien esta llevando a cabo ese proyecto que menciono la Vicepresidenta, y vamos a buscar en el sitio web o preguntar a PROESA que ha pasado con eso.

miércoles, 28 de mayo de 2008

SITUACION DE NICARAGUA

Tuve la oportunidad de viajar a Nicaragua la semana antepasada por cuestiones de trabajo y despues de 1 año de haber estado en ese pais, puedo tener una lectura. El año pasado en el Congreso de todos los años que organiza la Federacion Centroamericana de Corredores FECEPAC, tuvimos la oportunidad de recibir una ponencia del Vice Presidente de Nicaragua quien recalco que se respetaria la propiedad privada y se trataria de atraer inversion extranjera. Es dificil determinar cual es la situacion real en Nicaragua y cual es el futuro del sector inmobiliario en ese pais, ya que los medios, los politicos,y los empresarios que son parte de las argollas de poder podrian tener lecturas diferentes de las que son percibidas por la poblacion en general. Es evidente el desanimo y la incertidumbre de las personas que no pertenecen a las altas esferas de lo politico y lo economico y lo mediatico, pero me pregunto que estaran pensando quienes estan en el manejo del poder tanto a nivel politico como economico. Creo que negocios siempren van a haber, con Ortega o sin Ortega, solo que los beneficiados son diferentes. En cuanto al tema de la propiedad privada, es evidente la incertidumbre que provocan a lo lejos las expropiaciones que ya se han visto en Suramerica y que ahora empieza a anunciar Daniel Ortega para el sector electrico (no es una expropiacion directamente pero si la obtencion de acciones y un cargo en la Junta Directiva de una empresa de electricidad lo cual se podria leer como un primer paso). Ojala que el publico en general pudiera tener acceso a medios electronicos en donde el Gobierno de Nicaragua sea claro en cuanto a sus politicas respecto a la propiedad privada y asi poder medir el riesgo a largo plazo de invertir en propiedades en Nicaragua. Por ahora, no queda mas que acudir a empresas que otorguen seguros para propiedades y que estas incluyan seguros contra expropiacion y asi asegurar cualquier inversion en un bien inmueble. Creeria que tambien es necesario que el Gobierno de Nicaragua sea claro en cuanto a cuales son los sectores de la economia que le interesa controlar y cuales sectores se van a dejar a los privados, ya que en los sectores que el Gobierno no tenga interes de controlar,se podran hacer inversiones en propiedades sin ningun temor. Pero como saberlo?
Por otra parte, el prometedor futuro de Nicaragua como destino de retirados Estadounidenses se ve un poco opacado, aunque creeria que a medida que las cosas se vayan aclarando, estas inversiones van a seguir ya que Costa Rica esta ya casi saturada y con altos precios para los retirados. Nicaragua es el mercado natural para los retirados despues de Costa Rica y Panama y creo que le siguen Honduras y Guatemala y despues El Salvador. Ojala que el Gobierno de Nicaragua enviara señales claras a estos retirados que quieren invertir en Nicaragua. La semana pasada intercambie mensajes con uno de ellos y definitivamente los medios estan mandando mensajes en Estados Unidos que hacen que esta gente que veia Nicaragua como un paraiso para su retiro, empiece a tener dudas y a sospechar que su eleccion de Nicaragua era equivocada.

lunes, 18 de febrero de 2008

APOYO DE ORGANIZACIONES INTERNACIONALES A CORREDORES DE BIENES RAICES DE EL SALVADOR

Los Corredores de Bienes Raices de El Salvador ya hemos tenido apoyo de Organizaciones Internacionales en los temas del sector inmobiliario.

En 2002, viaje a Brazil patrocinado por la International Real Property Foundation.El Banco donde trabajaba me patrocino el boleto de avion y la Fundacion me pago la estadia en Brasil. Eso fue el 10 de Octubre de 2002: en una cumbre ogranizada por la National Association of Realtors y SECOVI, una gremial de bienes raices de Brasil . Se generaron nuevas ideas ahi. Nosotros presentamos nuestro proyecto de financiamientos y ventas de viviendas a los Salvadoreños residentes en EUA. Habian delegaciones de Argentina, Brazil, Chile, Colombia, Costa Rica, Republica Dominicana, Panama, Paraguay, Peru, y EUA. Hubo una mesa redonda de Bienes Raices donde se discutio la necesidad de mejorar las relaciones con el sector publico, el financiamiento para propiedades, procesos de aprobacion de permisos mas agiles, e intercambio de informacion en la region de Centro y Sur America. El Presidente de la IRPF Norm Flynn facilito la mesa redonda y pidio a sus colegas aprender entre ellos, e intercambiar soluciones a los problemas. Se acordo que era importante un modelo de intercambio de informacion y el desarrollo de un sistema de listados multipes MLS en Sur America. Con el desarrollo de estructuras de intercambio de informacion, combinado con Corretaje Intenso, cabildeo, educacion para desarrollo de gremiales, se percibia que una red de gremiales de bienes raices se formaria eventualmente.


Que es la International Real Property Foundation??

La respuesta la pueden ver en el siguiente link: http://www.irpf.org/IRPF.nsf/pages/WhoWeAreMain?OpenDocument



En este link pueden ver la noticia sobre la reunion en Brazil:

http://www.irpf.org/IRPF.nsf/pages/brazil_02

sábado, 15 de diciembre de 2007

ECUATORIANO CORREA Y IMPUESTO PARA LATIFUNDIOS

Evitar la concentracion en tierra en pocas manos, es algo que tambien debe de ser visto de una forma tecnica y no demagogica. Suena como una medidad de justicia social, pero hay que ver siempre cuales son los resultados de estas politicas. Quitar al que tiene para dar al que no tiene suena Robinhoudesco, suena bonita, suena como trabajo de un heroe, pero hay que ver cual es el resultado de eso. Puede ser que se le quite a alguien para darle a alguien que no sabe administrar lo que le dan. El caso de ECUADOR, al igual que el de Venezuela, tambien creo que es necesario analizar. Creo que vamos a hacer contactos con nuestros colegas de Ecuador para que nos cuenten que esta pasando alla.

A continuacion, copia del articulo publicado en La Prensa Grafica.

Impuesto para latifundiosEcuador quiere evitar la concentración de tierra en pocas manos.Ecuador/Reuters, APeconomia@laprensa.com.sv

Fecha de actualización: 12/10/2007
El presidente de Ecuador, Rafael Correa, dijo que introducirá un impuesto para gravar las grandes posesiones de tierra para propiciar su venta a sectores deprimidos, en momentos que empresarios demandan respeto a la propiedad privada.
El mandatario afirmó que el impuesto será parte de una reforma tributaria que remitirá a la Asamblea Constituyente en la que rige una mayoría oficialista que comulga con su propuesta, que incluye una combinación de medidas para facilitar el cobro de impuestos.
Correa afirmó que el impuesto se aplicará a tenedores de latifundios, pero no precisó ni la tasa ni si correrá independientemente de si encuentra productiva o no la tierra. “Hay impuesto a la tierra para evitar los latifundios. Eso es servicio social.”
En alocuciones previas, el presidente aseguró que el impuesto era un mecanismo legal y efectivo para evitar la concentración de la tierra en pocas manos y propiciar una transferencia hacia sectores poblacionales deprimidos, en línea con un sistema vigente en Europa.
Correa negó que la reforma tributaria que enviará entre las primeras leyes para que apruebe la Asamblea Constituyente sea de tinte comunista.
Explicó que entre los artículos del documento consta el incremento de impuestos a las herencias, con lo que se diferenciará una democracia de una aristocracia.
Además, informó que el Impuesto al Valor Agregado se mantendrá en el 12% pese a que en su campaña electoral ofreció reducirlo en dos puntos porcentuales. A cambio, se decidió disminuir el 15% del Impuesto por Consumos Especiales que rige sobre la telefonía móvil y fija.
Otro punto del proyecto de reforma tributaria es el de gravar la educación privada cuando el costo de pensiones supere los $5,000 anuales.

FUNES ANALIZA EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD

Por lo visto, Mauricio Funes enfoca el impuesto a la propiedad desde el punto de vista de ser esta una fuente de ingresos para el estado, pero habria que analizar si lo esta analizando desde la perspectiva de ser un instrumento para el desarrollo del mercado de propiedades en el pais. Una cosa son los ingresos por impuestos y otra cosa es generar desarrollo en el mercado de los Bienes Raices.
Me parece bien que analice cual es el impacto que tendria en los inversionistas el impuesto.
Solo que hay que ver quien esta haciendo este analisis y las opiniones de quien estan tomando en cuenta.
En lo personal, creo que el Impuesto Predial no debe satanizarse ni politizarse. Entiendo que somos de los pocos paises en Lationoamerica que no tienen el impuesto. Mi experiencia en Nicaragua, si mas no recuerdo, era de que las alcaldias cobraban aproximadamente un 1% anual sobre el valor tasado por el Ministerio de Economia al terreno. Algo asi creo que funcionaba pero no era algo de lo cual uno tenia que alarmarse. Creo que en casos como el del centro de San Salvador, implementar un impuesto predial podria ser positivo ya que asi se da un incentivo negativo indirecto a los propietarios de predios baldios para que hagan algo en ellos. Nosotros tenemos problemas de escasez de tierra, y no es logico que las ciudades vayan creciendo hacia afuera cuando todovia existan terrenos desocupados dentro de las ciudades. Tambien creo que es bueno para incentivar a dueños de terrenos suburbanos para que hagan algo con sus tierras y no especulen demasiado tiempo.

Adjunto copia de articulo en La Prensa Grafica.

Publicado el 14 de Noviembre.


Funes analiza el impuesto a la propiedadAunque está en etapa de análisis, el candidato del FMLN ya menciona el Predial como una posibilidad.Salvador Martínezpolitica@laprensa.com.sv


Fecha de actualización: 11/14/2007
El candidato presidencial del FMLN, Mauricio Funes, considera necesario hacer una revisión de los niveles de recaudación de impuesto que se tienen en el país y no descartó incrementar los tributos o la creación de nuevos gravámenes, de llegar a la Presidencia de la República en 2009.
Las declaraciones fueron hechas en Canal 33 durante una controversial entrevista que le hizo el periodista Narciso Castillo en su primera aparición tras ser investido por el FMLN como candidato presidencial.
“Se tienen que hacer reformas de modo tal de poder elevar el coeficiente de tributación”, dijo el ex entrevistador, y añadió que una de las posibilidades que se contempla es la creación del Predial (impuesto a las propiedades), después de explicar que es necesario analizar cuál es el impacto que tendría en los inversionistas.
Funes dijo que hay que ser responsables respecto a las expectativas que se generen en la población, si llegara a ganar las próximas elecciones. Por ejemplo, considera que no es posible subir el salario mínimo a $300, tal como lo propuso su partido cuando el presidente de la República, Antonio Saca, anunció un alza salarial de 10%: “Cuando se habla de salarios hay que tomar en cuenta que no solo se trata de incrementarlos, sino que de proteger la capacidad de compra”.